대표적인 서민금융상품으로 알려진 주택담보대출이 사실은 소득능력이 좋은 중산층이나 부자들의 재테크 수단으로 활용되고 있는 것으로 나타났다.

주택담보대출을 이용하는 고객 절대다수가 신용도 최상위권에 속해 있으며, 저신용 고객으로 내려갈 수록 이용도가 낮다. 금융권별로는 은행권에 우량고객의 주택담보대출의 편중이 심하고 저축은행 등 제2금융권에는 불량고객의 신용대출 이용도가 높아 경제위기 때 2금융권이 태풍권에 있을 것임을 시사했다.

주택담보대출은 부자들의 애용품()=CB(크레디트뷰로·개인신용평가)인 한신정이 보유하고 있는 자료에 따르면 올 3월말까지 우량고객군인 1~4등급 고객들의 주택담보 대출잔액은 203조 6800억원으로 전체 317조 9000억원의 64.1%에 달한다. 중간등급인 5~6등급은 73조 1400억원으로 23.0%, 저신용계층인 7~10등급은 41조 800억원으로 12.9%에 지나지 않았다.

대출고객 수 역시 비슷한 구조에서 형성되고 있다. 1인당 평균 대출액은 1등급이 8600만원으로 가장 높은데 비해 가장 낮은 등급인 10등급은 5500만원이어서 격차가 3100만원 가량 났다. 즉, 최소한 은행문턱에서 홀대를 받지 않는 이들이 비교적 많은 자금을 주택담보대출으로 조달하고 있다는 분석이다.

1억 빌리면 주택담보가 부자 6400만원, 서민 3200만=신용등급별 활용도를 살펴봐도 신용도가 높은 부자고객일수록 주택담보대출의존도가 높다. 있는 사람이 재산을 담보를 자금활용을 광범하게 하고 있음을 시사한다.

1등급 소비자의 대출잔액 중 주택담보대출 비중은 64.2%나 되는데 비해 10등급의 최하등급 소비자의 주택담보대출비중은 32.1%에 불과해 양극화가 심했다. 물론 등급이 낮아질수록 주택담보대출 비중은 일관되게 줄어든다. 단순하게 계산하면 1억원을 조달할 때 부자들은 6400만원을 주택담보에서, 3600만원은 신용대출로 빌리고 서민의 경우 주택담보대출 3200만원, 신용대출 6800만원이 된다는 것이다.

소비자 뿐 아니라 업권별 특성도 두드러진다. 은행의 경우 철저히 우량고객 부동산담보 중심으로 대출을 시행하고 있으며, 캐피탈 저축은행 등은 상대적으로 저신용자를 대상으로 신용대출을 주로 하고 있다.

주택담보대출 잔액의 80% 가량, 전체 등급고객의 53.3%가 밀집된 은행권의 경우 1등급 97.3% 2등급 79.9% 3등급 67.1% 4등급 58.5% 등 우량고객 밀집현상을 보였다. 반대로 대표적 서민금융기관이자 전체 등급고객의 6.1%가 분포한 저축은행의 경우 7등급 3.4% 8등급 5.2% 9등급 11.3% 10등급 32.3% 등 불량고객 밀집현상을 보인다.

저축은행은 은행과 달리 비주택담보대출 비중이 80%로 높다.

신용위기 다시오면 신불자 300만명 이상 양산=한신정의 연구결과를 해석하면 부동산 가격 하락에 따른 신용불량자 양산 수치를 추정할 수 있다. 한신정은 통계적으로 가능한 최근 데이터인 2005년 9월말 기준으로 1~5등급까지는 주택담보대출 부도율을 1% 미만으로 계산하고 있다.

이외 6등급 1.47% 7등급 3.3% 8등급 6.6% 9등급 10.0% 10등급 18.5% 등으로 분석돼 전체 가중평균 부도율은 3.25%다. 부도율 1%는 100명 중 1명꼴로 주택담보대출 상환불능이 있을 수 있다는 의미로 해석할 수 있다.

이 수치를 적용하면 평상의 시기라도 우리나라의 경제활동인구 2500여만명 가운데 3.25%인 81만 2500명의 신용불량자가 상시적으로 존재할 수 있음을 시사한다.